Еще недавно ипотечный кредит под залог криптовалют считался чем-то максимально подозрительным, что может быть интересно лишь блокчейн-энтузиастам. Однако в 2025 году криптоипотека из узкой ниши начала активно трансформироваться в полноценный сегмент рынка кредитования, который вскоре может быть принят в США на государственном уровне.
Что такое криптовалютная ипотека?
Криптовалютная ипотека — это ипотечный заем, связанный с использованием цифровых активов и Web3-решений на одном или нескольких этапах сделки.
Концепция криптоипотеки сформировалась на стыке децентрализованных финансов (DeFi) и традиционных финансов (TradFi): с одной стороны, блокчейн-технологии используются для обеспечения автоматизации и прозрачности, с другой — ссуда обеспечивается реальным недвижимым имуществом, как в обычной ипотеке.
Ключевые отличия криптовалютной ипотеки от традиционной:
- В качестве финансового залога в криптовалютной ипотеке может использоваться Bitcoin и другие цифровые активы.
- Платежи по криптовалютному кредиту как правило производятся с использованием стейблкоинов.
- Оценка платежеспособности реализуется посредством ончейн-инструментов и не зависит от традиционной кредитной истории.
- Оформление договора осуществляется при помощи смарт-контрактов и предполагает высокую степень программируемости.
- Необходимость в посредниках сводится к минимуму — в сделке могут участвовать лишь кредитор, заемщик и DeFi-инфраструктура.
Стоит отметить, что в силу нормативных и технологических особенностей пока что нет возможности полностью отказаться от юридических процедур, но блокчейн-решения уже сегодня позволяют автоматизировать многие операционные процессы — аутентификацию, оценку рисков, платежи, штрафы, переход прав собственности при выполнении или нарушении условий займа.
Аналогично ситуация обстоит и с посредниками — криптовалютная ипотека не требует участия банковских структур, нотариусов, регистрационных органов, эскроу-агентов и страховых компаний — их функции постепенно замещаются Web3-решениями. Но на практике сегодня реализуются гибридные модели, в которых поставщик услуг может хранить криптозалог через централизованного кастодиана, сотрудничать с обслуживающей ипотечный кредит компанией, обеспечивать обменные операции посредством FinTech-решений и предоставлять данные в регулирующие органы.
Особенности криптовалютной ипотеки
Ключевые особенности криптоипотеки напрямую связаны с особенностями криптовалютного рынка в целом и спецификой интеграции Web3-решений в традиционные сферы. Например:
- Заемщик предоставляет кредитору цифровые активы в качестве залога, но средства для приобретения недвижимости получает в стейблкоинах или фиатной валюте, поскольку решения для обработки криптовалютных платежей, ориентированные на рынок недвижимости, все еще находятся на ранней стадии принятия.
- Условия погашения могут отличаться в зависимости от типа договоренностей. Тело кредита и средство погашения могут быть номинированы в фиатной валюте или определенных цифровых активах, что сопровождается рисками, аналогичными открытию коротких и длинных позиций на торговых платформах.
- Распространенной практикой при оформлении криптовалютной ипотеки является использование избыточного залога, что обусловлено высокой волатильностью криптовалютных активов.
Оценка платежеспособности заемщика осуществляется посредством децентрализованных решений, таких как Spectral Finance, которые позволяют анализировать кредитные риски на основе ончейн-данных.
Поскольку криптоипотека остается инновационной сферой, поставщики услуг активно экспериментируют с различными условиями. Так, например, Figure Technologies предлагает динамическую модель расчета отношения суммы кредита к стоимости залога (LTV), требуя пополнить депозит при падении курса залоговых активов и возвращая излишек залога заемщику, если курс возрастает.
Другой пример — гибридное обеспечение от платформы для криптовалютного кредитования Ledn, которое предполагает использование в качестве залога Bitcoin и недвижимости в соотношении 50/50 с целью повысить устойчивость обеспечения.
Развивается модель ипотечного кредитования с опорой на коэффициент покрытия долга (DSCR), где ключевым фактором одобрения займа выступает прогнозируемый арендный доход от объекта. Например, платформа Milo предлагает инвестиционные ипотеки, в которых платежеспособность заемщика оценивается на основе того, какую доходность может генерировать приобретаемая недвижимость.
Реализация криптовалютной ипотеки на практике
На рынке сегодня представлены два основных формата поставщиков услуг:
- Централизованные криптобанки и FinTech-компании, работающие по лицензиям и фактически совмещающие крипто и традиционное кредитование.
- Децентрализованные платформы, полностью работающие на основе блокчейн-технологий, управляемые алгоритмически или сообществом инвесторов.
- Гибридные платформы, представляющие собой промежуточное звено между централизованными и децентрализованными решениями.
Рассмотреть особенности каждого формата поможет разбор реальных кейсов.
Централизованные платформы
В качестве показательных примеров централизованных платформ можно привести два проекта:
- Milo — первый криптоипотечный провайдер в США. Предлагает 30-летние кредиты до $5 млн под 4–6% годовых. Обеспечивает до 100% стоимости жилья без первоначального взноса. В качестве залога используются BTC, ETH и стейблкоины. К марту 2025 проектом было выдано криптовалютных ипотек на сумму более $65 млн, а общий портфель жилищных займов превысил $250 млн.
- Платформа Figure выдает в США криптовалютные кредиты под ~6% годовых, LTV — до 100%, объем кредитов — до $20 млн. Работает через собственную блокчейн-сеть Provenance, ориентированную на токенизацию ипотеки и цифровой реестр закладных.
Схожие услуги предоставляют зарегистрированная на каймановых островах платформа Ledn, кипрская YouHodler, швейцарская Nexo и ряд других проектов — все они специализируются на криптовалютном кредитовании в целом, предоставляя также ипотечные ссуды.
Децентрализованное решение
В качестве децентрализованного примера можно привести кредитный пул USDC Homes на платформе Teller, на базе которого в октябре 2022 года была организована одна из первых криптоипотек в США. Дом в Южной Каролине, токенизированный через Roofstock onChain, был приобретен с частичным привлечением займа в USDC из DeFi-пула.
Покупатель внес около 20% собственных средств, остальное профинансировали участники пула. Вся сделка — от эскроу до ежемесячных выплат — проходила через блокчейн-сеть Polygon. Права собственности были оформлены как невзаимозаменяемый токен (NFT), привязанный к доле в компании с ограниченной ответственностью (LLC), и переданы в смарт-контракт-эскроу до полной выплаты кредита.
Гибридная модель
Ярким примером гибридной модели реализации криптоипотеки является африканский проект Empowa, реализующий схему аренды с правом выкупа (rent-to-own). Инвесторы со всего мира приобретают NFT, выпущенные в блокчейн-сети Cardano, каждый из которых представляет собой долевое участие в финансировании конкретного дома или портфеля жилья в Мозамбике. Привлеченные средства направляются локальным застройщикам, таким как Casa Real, для строительства энергоэффективных домов стоимостью от $10000.
Построенные дома сдаются в аренду малообеспеченным семьям, которые выплачивают фиксированные ежемесячные суммы — порядка $30–$60 в течение 10–15 лет. Эти платежи фиксируются в блокчейне и формируют цифровую кредитную историю для арендаторов, ранее не имевших доступа к финансовым услугам. Владельцы NFT получают регулярные выплаты, основанные на арендных потоках, с ожидаемой доходностью около 8–10% годовых. Таким образом, Empowa реализует устойчивую гибридную модель финансирования доступного жилья.
Текущее состояние и перспективы развития рынка криптовалютной ипотеки
Лидерство в отрасли принадлежит США, где действует ряд уже упомянутых крупных проектов, представляющих криптовалютную ипотеку как гражданам, так и иностранцам с крупными криптовалютными капиталами. Единичные проекты реализуются и в других странах, например Швейцарии, Португалии, ОАЭ и Саудовской Аравии, но там сектор все еще находится в зачаточном состоянии. При этом регулирование рынка отсутствует — криптоипотека попадает под действующие правила, касающихся криптовалютных активов и кредитования в целом.
В то же время отмечается глобальный интерес крупных инвестиционных фондов, которые вкладывают средства в криптоипотечные продукты. Вместе с тем увеличивается предложение со стороны FinTech-компаний и Web3-проектов, а также растет интерес у застройщиков, риелторских агентств и прочих представителей рынка недвижимости. Этому способствуют реальные кейсы, получающие медийное освещение.
Например, еще в 2021 году платформа Centrifuge совместно с ипотечным кредитором New Silver и при поддержке MakerDAO реализовала кейс DeFi-финансирования реальных ипотечных займов. Портфель кредитов на жилую недвижимость в США был токенизирован через протокол Centrifuge — каждый заем оформлялся как NFT, представляющий право требования. Эти активы были объединены в пул, разделенный на транши, и использованы в качестве залога для выпуска стейблкоина DAI. MakerDAO одобрил выделение ликвидности на основе этого пула, фактически финансируя ипотеку за счет DeFi-инвесторов. По состоянию на конец 2022 года объем привлеченного капитала превысил $30 млн, а сам кейс стал первым масштабным примером использования DeFi-решений в проектах реального сектора.
Кроме того, активно развивается сфера токенизации, благодаря чему формируется новый класс ликвидных цифровых активов, обеспеченных реальной недвижимостью, пригодных для залога или секьюритизации. В то же время после скачка ключевых ставок в 2022–2023 годах ипотечные кредиты в США подорожали до 7–8% годовых. Параллельно банки ужесточили требования к заемщикам.
В итоге в 2025 году криптоипотека начинает представлять собой реальную альтернативу банковским ссудам для многих представителей криптосообщества. И по мере дальнейшего роста рынка токенизации недвижимости, развития DeFi-инфраструктуры и принятия соответствующей нормативной базы, объем криптоипотечного финансирования тоже будет увеличиваться.
