Токенизация недвижимости на практике: крупнейшие рынки и кейсы

Недвижимость — один из самых консервативных традиционных классов активов — переживает глубокую трансформацию благодаря интеграции блокчейн-технологий. Токенизация недвижимости не только позволяет повысить ликвидность рынка и расширить контингент инвесторов благодаря возможности дробного владения, но и предоставляет девелоперам и владельцам объектов недвижимости беспрецедентную возможность привлечения капитала.

Глобальный интерес к токенизированной недвижимости стремительно растет. По данным Deloitte, в 2024 году объем токенизированных активов в этой сфере оценивается примерно в $300 млрд. Аналитики Boston Consulting Group и ADDX прогнозируют, что к 2030 году рынок токенизированных реальных активов (RWA) достигнет $16,1 трлн, при этом не менее 20–25% от этой суммы будет приходиться на сектор недвижимости. В отдельном докладе Всемирного экономического форума (WEF) утверждается, что до 10% глобального ВВП к 2030 году будет токенизировано и размещено в децентрализованных цифровых реестрах, в основном это коснется недвижимости и ценных бумаг.

Такой рост объясняется сочетанием нескольких факторов: 

• институциональные инвесторы активно осваивают рынок токенизации в поиске новых источников доходности; 
• правительства и регуляторы постепенно формируют правовую основу для легализации токенизированных прав собственности; 
• технологические компании предлагают готовые платформы для выпуска, учета и торговли токенами. 

За последние несколько лет ряд государств перешли от пилотных проектов к полноценным инициативам по токенизации недвижимости. Рассмотрим подробнее, какие страны сегодня лидируют в развитии отрасли, а также наиболее интересные проекты на пересечении Web3-решений и традиционного рынка недвижимости.  

Ближний восток

В странах Персидского залива токенизация недвижимости в последние годы получила сильный импульс благодаря государственным инициативам и участию крупнейших девелоперов. В регионе запущены лицензированные платформы токенизации недвижимости, проведены пилотные испытания с участием центральных банков, а стоимость активов, которые планируется токенизировать, превышает несколько миллиардов долларов.

Лидером отрасли в регионе являются Объединенные Арабские Эмираты и, в частности, эмират Дубай. Так, в первом квартале 2025 года количество транзакций в сфере недвижимости в эмирате выросло на 22%. При этом объем продаж достиг 87,5 млрд дирхамов (~$23,82 млрд). Ключевым драйвером роста рынка недвижимости в Дубае аналитики назвали именно активное развитие проектов в сфере токенизации. 

В апреле 2025 года Земельный департамент Дубая (DLD) запустил пилотную фазу Real Estate Tokenisation Project — проекта по токенизации недвижимости, целью которого является внедрение блокчейн-технологий для регистрации прав собственности и выпуска токенов, обеспечивающих долевое владение недвижимостью. Проект реализуется в сотрудничестве с Управлением по регулированию виртуальных активов (VARA) и Фондом будущего Дубая (DFF), которые разрабатывают нормативную базу и инфраструктуру для токенизации объектов недвижимости в регионе. В рамках инициативы сделки с токенизированными объектами недвижимости в Дубае будут осуществляться через блокчейн-платформу Prypco Mint, а банковским партнером пилотной фазы стал Zand Digital Bank. Принять участие в проекте смогут граждане ОАЭ, минимальная сумма инвестиций — 2000 дирхамов (~$540). 

Помимо ОАЭ, активный интерес к рынку токенизированной недвижимости в регионе проявляют власти Саудовской Аравии, где вскоре будет реализован проект, который откроет доступ к премиальным активам недвижимости с минимальным порогом входа.

США

В США за последние годы проведены десятки пилотных проектов использования токенизации на местном рынке недвижимости, в основном через частные предложения под надзором Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). 

Американские платформы для розничных инвесторов активно токенизируют местные объекты жилой недвижимости. Так, маркетплейс RealT за 3 года своего существования токенизировал свыше 970 объектов недвижимости, выпуская токены, обеспечивающие долевое участие от $50. Также в США растет интерес к токенизированным активам со стороны институциональных инвесторов. По данным EY, к 2023 году до 67% крупных американских инвесторов планировали вложиться в RWA-рынок, намереваясь выделять в среднем 5–8% портфеля. При этом недвижимость стала вторым по привлекательности видом RWA-токенов после ценных бумаг.

В апреле 2025 года компании Blocksquare и Vera Capital объявили о партнерстве с целью токенизации коммерческой недвижимости в США на сумму $1 млрд. Компании планируют запустить цифровую платформу, предлагающую инвесторам возможность долевого участия в объектах недвижимости в семи штатах США. Первым объектом стал коммерческий комплекс стоимостью $5,4 млн во Флориде, предлагающий инвесторам годовую доходность в 5%. 

Первая государственная инициатива по токенизации недвижимости на уровне штата была запущена в США в мае 2025 года. Власти округа Берген, штат Нью-Джерси, совместно с компанией Balcony запустили проект, в рамках которого планируется токенизировать 370 000 документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, общей стоимостью в $240 млрд. 

Азиатско-Тихоокеанский регион

В Азии лидером по токенизированной недвижимости является Япония благодаря проактивному регулированию. В 2023 году объем выпущенных в стране security tokens достиг 97,6 млрд иен (~$700 млн). При этом около 85% токенизированных активов пришлись на рынок недвижимости. В 2024 финансовом году объем security tokens составил 46,4 млрд иен, что довело совокупный объем эмиссии до 168,2 млрд иен.

Крупные девелоперы и управляющие компании в Японии активно пользуются токенизацией. Например, компания Kenedix, один из лидеров рынка недвижимости Японии, с 2021 по 2024 годы токенизировала 462 объекта недвижимости общей стоимостью около 20,7 млрд иен (~$148 млн). В 2023 году Osaka Digital Exchange (ODX) выпустила цифровые активы на сумму более $20 млн, представляющие собой токенизированную недвижимость. А в 2025 году инвестиционная компания GATES запустила один из крупнейших в Японии проектов по токенизации недвижимости, предполагающий перевод в цифровую форму активов стоимостью более $200 млрд.

Другие юрисдикции Азиатско-Тихоокеанского региона также активно масштабируют проекты токенизированной недвижимости. 

Сингапур

Один из азиатских лидеров в токенизации активов, занимавший около 8,5% глобального RWA-рынка к концу 2023 года. Монетарное управление Сингапура (MAS) активно поддерживает токенизацию финансовых активов через инициативу Project Guardian. При этом рынок токенизированной недвижимости в стране пока невелик. В 2022–2023 годах через платформу CitaDAO были токенизированы два индустриальных объекта недвижимости в Сингапуре общей стоимостью более $1,2 млн. 

Гонконг

Местный RWA-рынок в 2023–2024 годах составлял около 2,5% мирового. Сектор токенизированной недвижимости в регионе начал стремительно развиваться после того, как компания Tykhe Capital Group Limited провела в 2023 году первичное размещение токенов (STO), обеспеченных недвижимостью. В 2024 году власти Гонконга обновили нормативную базу, разрешив розничным инвесторам доступ к токенизированным ценным бумагам на лицензированных биржах, что открыло дорогу и для RWA-проектов в сфере недвижимости. 

Таиланд

Одна из первых стран в Юго-Восточной Азии, в которой был реализован реальный проект по токенизации недвижимости. В 2021 году было выпущено 240 млн SiriHub Token (THB), которые представляли собой долю во владении офисным комплексом Siri Campus в Бангкоке. Каждый токен был эквивалентен 10 батам, таким образом общая стоимость токенизированной недвижимости составило ~$70 млн. Развитию рынка также способствует нормативно-правовая ясность — правительство Таиланда еще в 2018 году приняло Указ о цифровых активах (Emergency Decree on Digital Asset Businesses), который легализовал выпуск инвестиционных и utility-токенов под надзором местного регулятора.

Индия

В стране с 2023 года активно развиваются несколько проектов по токенизации недвижимости, несмотря на неопределенность в сфере криптовалютного регулирования. Так, в 2023 году в специальной экономической зоне GIFT City был запущен Oryx — проект токенизации объекта коммерческой недвижимости стоимостью ~$50 млн. В том же году Международный центр финансовых услуг Индии (IFSCA) сформировал экспертный комитет и выпустил консультационный документ, который лег в основу регуляторной песочницы для различных RWA-проектов, включая проекты в сфере токенизации недвижимости. 

В 2025 году IFSCA активизировала законодательную работу. Регулятор разработал единую регуляторную рамку для криптовалютных платформ и токенизированных активов в GIFT City. Однако официальных сроков внедрения готового регуляторного режима пока нет.

Европа

Европейский рынок токенизированной недвижимости развивается, оставаясь относительно небольшим. Совокупная стоимость токенизированных объектов недвижимости в Европе в 2023 году достигла €150 млн ($175 млн). Для сравнения, на тот момент глобальный рынок токенизированной недвижимости оценивался уже примерно в $100–120 млрд.

Согласно данным Prophecy Market Insights, рынок токенизированной недвижимости в Европе в течение ближайших 10 лет будет расти в среднем на 2,6% ежегодно и к 2034 году достигнет $8,4 млрд.

Германия

Страна выступает одним из лидеров в ЕС по токенизации недвижимости. Принятие в 2021 году Закона об электронных ценных бумагах (eWpG) создало правовую базу для выпуска токенизированных облигаций, в том числе под залог недвижимости. 

Так, компания Black Manta Capital Partners (BMCP) стала первой, которая токенизировала ~20% элитного жилого комплекса в Берлине. Оценочная стоимость проекта составила €2,4 млн в виде токенизированных инвестиционных долей. Позже немецкая платформа KlickOwn выпустила цифровые облигации на историческое здание в Любеке, собрав €1,5 млн от инвесторов. 

В 2023 году немецкий консорциум Gloram Real Estate начал выпуск облигаций в блокчейн-сети Polygon, обеспеченных коммерческой недвижимостью и полностью соответствующих требованиям eWpG.

Люксембург

Благодаря прогрессивному регулированию страна стала хабом для платформ токенизации. В 2021 году местная Комиссия по надзору за финансовым сектором (CSSF) официально одобрила нативный выпуск цифровых ценных бумаг, после чего в стране было запущено несколько проектов токенизации недвижимости, крупнейшим из которых стала инициатива BlocHome по токенизации роскошного особняка Clapton Residence. 

В 2024 году в Люксембурге был принят закон, разрешающий прямую токенизация физических активов, поэтому в стране возникли несколько панъевропейских RWA-платформ. Например, STOKR и Tokeny, обслуживающие токенизацию недвижимости и по всему ЕС. 

Другие страны региона

Среди других стран Европы, активно развивающих рынок токенизированной недвижимости, можно выделить:

• Швейцария. В январе 2020 года в Цюрихе компания BrickMark токенизировала здание на Банхофштрассе, общей стоимостью $134 млн. К 2023 году общий объем токенизированной недвижимости через BrickMark превысил $160 млн. 
• Испания. В стране развивается проект Reental. По состоянию на 2025 год, проект привлек более 21 000 инвесторов из 90 стран и токенизировал 82 объекта недвижимости стоимостью более $57 млн. 
• Италия. Крупнейшими кейсами токенизации недвижимости в стране стали объекты Fo.Ro Living и Porta dei Marmi в Риме. Общая стоимость токенизированных активов составила ~€3 млн.

В целом, европейский рынок токенизированной недвижимости активно растет. В таких странах как Нидерланды и Бельгия были запущены специальные регуляторные песочницы для изучения возможности токенизации.

Латинская Америка

Рынок токенизированной недвижимости в регионе LATAM демонстрирует высокие темпы роста. На долю Латинской Америки в 2024 году приходилось около 11% глобального рынка токенизации. Однако благодаря инициативам некоторых стран региона в 2025–2030 годах ожидается ускоренный рост рынка — на 22–23% ежегодно.

Бразилия

Наиболее активный рынок токенизированной недвижимости в LATAM. В стране запущены и активно развиваются несколько крупных проектов:

• в 2022 году компания Kodo Assets запустила токенизацию коммерческой недвижимости в Сан-Паулу;
• в 2024 году компания Ribus токенизировала около 2000 объектов недвижимости, сдающихся в краткосрочную аренду;
• Onil Group запустила крупнейший проект по токенизации в стране, оцифровав около 25% территории и номеров курорта Morro dos Anjos Águas Quentes Hotel Resort, расположенного в городе Бандейрантес. 

Федеральный Совет по вопросам торговли недвижимостью (COFECI) создал рабочую группу по изучению применения блокчейн-технологий на рынке недвижимости, выводы которой могут лечь в основу будущего регулирования. В то же время Центральный банк Бразилии включил токенизацию недвижимости в число пилотных кейсов для своей Drex (CBDC).

Мексика

В стране токенизация воспринимается как способ оживить инвестиционный рынок на фоне традиционно низкой доступности ипотеки и концентрации собственности. Еще в 2021 году компании MountX и Vertalo анонсировали проект токенизации 15 жилых комплексов в Мексике и Канаде. В 2022 году испанская Reental предложила мексиканским инвесторам токенизированные доли в жилом комплексе в Четумале и апартаментах для сдачи в Тулуме, а в 2024 году мексиканская FinTech-компания PoliBit токенизировала проекты нескольких застройщиков.

Колумбия

В стране существует дефицит доступного жилья, а к 2023 году продажи нового жилья упали почти на 45% в то время как ипотечные ставки превышали 10–15% годовых. В этих условиях токенизация жилой недвижимости стала рассматриваться как способ коллективно инвестировать в строительство и сдавать его в аренду, разделяя доходы. В 2022–2023 годах в стране начали появляться первые компании, реализующие пилотные проекты по токенизации недвижимости —  стартап Triarii и платформа Expedit. Однако ввиду отсутствия регуляторной базы большая часть проектов так и остаются на пилотной стадии.

Аргентина

Несмотря на экономические потрясения последних лет страна стала одним из пионеров в области регулирования токенизации в регионе. В 2025 году Национальная комиссия по ценным бумагам (CNV) официально утвердила режим токенизации реальных активов. Вслед за нормативными сдвигами активизировался и рынок. 

Компания Reental объявила о токенизации комплекса Salta-1 в провинции Сальта, платформа CASA TOKEN запустила токенизацию нескольких объектов коммерческой недвижимости в Буэнос-Айресе. Также в стране прорабатываются решения для токенизации арендных платежей и планируется запуск ряда образовательных проектов, призванных обучить риелторов работе с токенами.

Африка

Африканский рынок токенизированной недвижимости в 2025 году демонстрирует устойчивый рост. Хотя его объем пока уступает развитым рынкам, в регионе наблюдается высокий спрос на доступное жилье и активное распространение блокчейн-технологий. Согласно данным Statista, к 2029 году рынок жилой недвижимости в Африке может достичь $21,92 трлн, что делает рынок привлекательным для иностранных инвесторов и перспективным развития проектов в сфере токенизации.

Нигерия

Нигерия активно развивает рынок токенизированной недвижимости, сочетая государственные инициативы и частные проекты. Власти штата Лагос в 2024 году запустили программу перевода прав собственности на недвижимость в форму невзаимозаменяемых токенов (NFT) для повышения прозрачности сделок и пополнения местного бюджета. 

На федеральном уровне SEC с 2022 года регулирует токенизированные активы как ценные бумаги, создав основу для легального рынка. 

Среди частных проектов выделяются Mixta Africa с Twelve, привлекшие около $400 тыс. через токенизацию земельных участков, и RedSwan, запустившая два фонда недвижимости общим объемом $1,6 млрд с минимальным порогом входа $100. 

Южно-Африканская Республика 

Первый пилотный проект по токенизации недвижимости в Африке стартовал именно в ЮАР еще в 2020 году, когда FinTech-компания Flyt Property объявила о планах провести STO-компанию, обеспеченную токенизированной недвижимостью. В 2021 году стартап Realsmart из ЮАР создал первую глобальную блокчейн-платформу для токенизации долевого участия в премиальной недвижимости. 

Кения

Страна является центром токенизации недвижимости в Восточной Африке. Кенийское управление по рынкам капитала (CMA) в 2019 году запустило песочницу для FinTech-инициатив, и к 2025 году в нее вошли блокчейн-проекты AlphabloQ и Yeshara Tokens, предлагающие фракционное владение недвижимостью. 

Правительство готовит закон о виртуальных активах, который создаст полную нормативную базу для токенизации. Также в 2021 года в стране была запущена национальная цифровая платформа Ardhisasa для регистрации земли, что в будущем облегчит юридическую интеграцию токенов. 

Другие страны региона

Среди других активных стран африканского региона можно выделить:

• Мозамбик. В стране стартап Empowa привлек более $4 млн через токенизацию доступного жилья в блокчейн-сети Cardano, профинансировав строительство домов для малоимущих семей.
• Ангола. Местная инициатива African Mega-Cities Initiative (AMCI) планирует использовать токенизацию для финансирования массового жилья в мегаполисах.
• Египет. Стартап Pend в 2024 году разработал первую в стране национальную платформу токенизации реальных активов, включая недвижимость, ожидая регуляторного разрешения.

Кроме того, Гана, Уганда, Марокко и Тунис рассматривают токенизацию как инструмент привлечения инвестиций в сектор недвижимости. В целом, Африканский регион демонстрирует рост интереса к токенизации недвижимости как к механизму демократизации инвестиций и финансирования строительства жилья.

Токенизация недвижимости уже давно вышла за рамки теории, становясь практичным глобальным финансовым инструментом. Уровень внедрения может различаться от региона к региону, но вектор развития очевиден — регуляторные рамки формируются, пилотные проекты набирают обороты, а интерес со стороны институциональных игроков продолжает расти.