Недвижимость традиционно считается одним из самых консервативных классов активов — материальная природа, медленные темпы изменений, строгая регуляция. Однако в 2025 году это восприятие стремительно меняется. На сцену выходит токенизация — процесс преобразования объектов недвижимости в цифровые активы, которые можно дробить, передавать в собственность и торговать ими на глобальном уровне с использованием блокчейн-инфраструктуры.
Одним из участников этой трансформации является Сачин Джоши — сооснователь Alt DRX, перспективной платформы токенизации в Индии, работающей под эгидой Digital Asset Labs в рамках Катарского финансового центра (QFC). Его деятельность сосредоточена на создании инфраструктуры для инвестиционных моделей с токенизированной недвижимостью, соответствующих требованиям регулирования, а также структур специальных проектных компаний (SPV) на развивающихся рынках. Обладая опытом в области финансовой инженерии и цифровой инфраструктуры, Сачин стоит у истоков разработки регулируемых, нативных блокчейн-моделей для сектора токенизированной недвижимости — не в теории, а на практике.
В беседе с ним мы обсудили:
- текущее состояние и перспективы рынка токенизированной недвижимости;
- страны, которые предпринимают наиболее грамотные регуляторные шаги;
- как долевое владение и ранняя ликвидность открывают новые возможности для девелоперов;
- как фиатные и криптовалютные платежные системы сосуществуют в современных моделях токенизации;
- что должно измениться, чтобы этот рынок стал по-настоящему массовым.
Глобальные тренды токенизации недвижимости и перспективы рынка
Как вы оцениваете текущее состояние глобального рынка токенизированной недвижимости?
Мы уже далеко ушли от стадии «доказательства концепции». Сегодня рынок выглядит более перспективным, чем когда-либо, однако мы по-прежнему находимся на этапе закладки фундамента.
То, что в 2018 году казалось маргинальной идеей, сегодня превращается в полноценный сегмент с институциональной инфраструктурой. По прогнозам, объем глобального рынка токенизированной недвижимости достигнет от $2 до $2,5 трлн к 2035 году — за счет реального спроса и бурного роста рынка токенизированных реальных активов (RWA), который уже в 2025 году превысил отметку в $25 млрд.
Мы наблюдаем инициативы от таких крупных участников рынка, как BlackRock, J.P. Morgan, Ripple и Polygon — они усиливают доверие к отрасли. Но дело не только в цифрах. В основе этого сдвига лежит растущее принятие блокчейн-структур владения, улучшение нормативной базы и качественно новый опыт цифровой идентификации и онбординга. Автоматизация на базе смарт-контрактов и программируемая комплаенс-логика делают токенизированные транзакции эффективными на всех этапах.
Тем не менее, инфраструктурные вызовы сохраняются. Среди них — фрагментарность регулирования, различия в требованиях KYC/AML в разных юрисдикциях, низкая ликвидность на вторичном рынке и правовая неопределенность в вопросах соотношения токенов и имущественного права. Эволюция отрасли вселяет оптимизм, но ключевые элементы экосистемы еще окончательно не сформированы. Мы находимся в фазе активного роста и движемся к долгосрочной интеграции — индустрия постепенно выходит за рамки экспериментов и приближается к полноценному институциональному применению.
Как непосредственный участник рынка, какие страны вы могли бы выделить в контексте успешного развития токенизации недвижимости, и почему?
На рынке выделяются несколько юрисдикций, которые проявляют проактивный подход к формированию нормативной базы и развитию экосистемы цифровых активов.
Явным лидером является Дубай. Регуляторы, такие как Управление по регулированию виртуальных активов (VARA) и Земельный департамент (DLD), интегрируют блокчейн-решения в государственные реестры недвижимости и активно поддерживают пилотные проекты по токенизации. Это одна из немногих юрисдикций, где проводится эксперимент с токенизацией прав собственности в рамках регулируемой модели, предлагая ориентированный на будущее формат цифровых свидетельств о праве собственности.
Швейцария давно обеспечивает регуляторную определенность через FINMA, формируя зрелую экосистему для цифровых ценных бумаг и токенов, приравненных к финансовым инструментам. В стране достигнут значительный прогресс в развитии вторичного рынка через лицензированные биржи цифровых активов.
Сингапур, под руководством Валютного управления (MAS), зарекомендовал себя как глобальный центр инноваций в области цифровых активов. Здесь создана комплексная нормативно-правовая среда, позволяющая осуществлять выпуск цифровых ценных бумаг «под ключ».
Катарский финансовый центр (QFC) также активно продвигает токенизацию реальных активов (RWA) через свою инициативу Digital Asset Labs. Компания Alt DRX, сооснователем которой я являюсь, с гордостью участвует в этой экосистеме. Мы разрабатываем платформу токенизированных сервисов в соответствии с требованиями QFC, чтобы предложить решения по токенизации недвижимости для застройщиков и финансовых институтов Катара. Структурированная среда QFC способствует выпуску токенов, соответствующих нормам комплаенса, и открывает возможности для безопасных трансграничных инвестиций в недвижимость.
Хотя наша инфраструктура создается в сотрудничестве с QFC, штаб-квартира Alt DRX расположена в Индии, что позволяет нам находиться на пересечении двух стремительно развивающихся рынков — Web3 и PropTech.
В свою очередь, Индийская международная финансовая служба (IFSCA) опубликовала подробный консультативный документ по созданию нормативной базы для токенизации реальных и финансовых активов в рамках проекта GIFT City. Это важный шаг в области блокчейн-технологий для одного из крупнейших развивающихся рынков мира, сигнализирующий о том, что токенизация недвижимости может вскоре войти в институциональный финансовый ландшафт Южной Азии.
Объединение трех ключевых факторов — регуляторной ясности, технической инфраструктуры и грамотной финансовой структуры — становится решающим условием перехода от концепции к реальной реализации.
Блокчейн-инфраструктура, юридическая состоятельность и барьеры на пути внедрения
Какие технологии и правовые механизмы позволяют приравнять токены к традиционным правам собственности и обеспечить соответствие требованиям регуляторов?
Одна из главных задач токенизации реальных активов — это устранение разрыва между цифровыми токенами и традиционными правами собственности. Чтобы сделать владение токенизированной недвижимостью столь же легитимным и надежным, как и владение традиционными классами активов, необходимы надежная техническая инфраструктура, прозрачные правовые рамки и четкое согласование с нормативными требованиями.
Все начинается с пользовательского опыта. Приобретение токена недвижимости должно быть таким же простым, понятным и безопасным, как онлайне-покупка акции или паевого фонда. Инвестор должен быть уверен, что покупает актив, имеющий юридическую силу, управляемый в рамках установленных норм и предоставляющий защиту на уровне традиционных рынков.
С технологической точки зрения, блокчейн выступает как защищенный реестр для фиксации прав собственности. Смарт-контракты автоматизируют реализацию прав инвесторов — от распределения доходов до голосования или ограничений на передачу токенов — без участия посредников. Современные платформы также интегрируют механизмы верификации личности (KYC/AML), белые списки и ограниченный доступ, что обеспечивает участие только проверенных и соответствующих требованиям инвесторов.
С юридической стороны, большая часть токенизированных активов выпускается через специальные проектные компании (SPV) или трасты, которые и владеют базовой недвижимостью. Владельцы токенов получают обязательные к исполнению права — на долю прибыли, выкуп или участие в голосовании — через свою долю в SPV. Такая структура соответствует действующему законодательству о ценных бумагах и собственности.
В международной практике уже выделяются юрисдикции, активно формирующие правовую базу для цифровых активов, упомянутые ранее. Они разрабатывают четкие регламенты, определяющие, как должны выпускаться, управляться и обращаться токенизированные активы, превращая модель «токен как ценная бумага» в не только законную, но и масштабируемую практику.
Если кратко, то когда блокчейн-технологии сочетаются с юридически обоснованным дизайном и прогрессивным регулированием, появляется возможность полностью воспроизвести функционал традиционной собственности посредством токенизированных активов — с добавленной ценностью в виде прозрачности, эффективности и глобальной доступности.
Применение токенизации в недвижимости и выгоды для инвесторов
Какие возможности открывает токенизация для девелоперов и агентств недвижимости?
Токенизация открывает новые каналы привлечения капитала, позволяя девелоперам и владельцам недвижимости выводить на рынок более широкий спектр объектов. Дробление собственности и выпуск обеспеченных активов в виде токенов через регулируемые SPV-структуры позволяют продавать недвижимость более эффективно и гибко.
Для агентств недвижимости и управляющих активами токенизация создает новый класс инвестиционных продуктов, ориентированных на цифровое поколение инвесторов, ожидающих прозрачности, доступности и возможности участия в трансграничных сделках. Такие токенизированные листинги не только усиливают поток сделок, но и открывают источники регулярного дохода — за счет комиссий, вторичных продаж и вовлеченности инвесторов.
По сути, токенизация меняет не только способ привлечения капитала, но и то, как активы структурируются, продвигаются и передаются в собственность.
Девелоперы получают доступ к более широкой базе инвесторов, а сами инвесторы — возможность диверсифицировать портфель за счет недвижимости, снижая порог входа и имея прозрачную ончейн-фиксацию прав собственности. Это улучшает эффективность капитала и расширяет охват рынка.
Более того, проекты, в которых токенизируются потоки арендного дохода или будущих денежных поступлений, могут выпускать цифровые доходные инструменты, сопоставимые по характеристикам с активами институционального уровня.
Каковы основные барьеры, мешающие традиционным компаниям в сфере недвижимости внедрять криптовалюты и токенизацию? Существуют ли предпосылки для преодоления этих барьеров?
Старые системы не меняются за одну ночь — а недвижимость, пожалуй, один из самых «традиционных» секторов экономики. Главные барьеры? Юридическая неопределенность и технологический разрыв.
Ключевая проблема — неясность в правовом и регуляторном поле. Законодательство о недвижимости по своей природе национальное, и во многих странах оно пока не адаптировано к модели токенизированного владения. К этому добавляются ограничения на участие иностранных инвесторов, отсутствие юридического признания ончейн-транзакций, а также разрозненные требования KYC — все это затрудняет масштабирование RWA-решений.
Кроме того, существует технический разрыв. Многие крупные девелоперы и агентства не располагают компетенциями или инфраструктурой для работы со смарт-контрактами, цифровым хранением активов и выпуском токенов. Сохраняются и опасения, связанные с комплаенсом, ликвидностью и рисками контрагентов.
Тем не менее, прогресс заметен. Регуляторные песочницы, SPV-структуры, соответствующие требованиям комплаенса, а также партнерства с FinTech-платформами позволяют традиционным компаниям безопасно тестировать новые модели. Важен и сдвиг в самом восприятии: дискуссия уже перешла от теоретического вопроса «что такое коренизация?» к практическому «как ее внедрить в рамках существующих правовых и операционных процессов?» Токенизация формирует мост между традиционной финансовой системы и Web3-инфраструктурой.
Ликвидность, вторичный рынок и интеграция криптовалют в токенизированной недвижимости
Одним из ключевых преимуществ токенизации часто называют повышение ликвидности. Насколько это соответствует действительности на текущем этапе?
Повышенная ликвидность действительно является одним из наиболее часто упоминаемых аргументов в пользу токенизации, и, хотя в теории это звучит убедительно, на практике ситуация пока немного сложнее.
Сама по себе токенизация создает структурную ликвидность — за счет дробления собственности и устранения части традиционных барьеров при передаче прав на недвижимость. Инвестору больше не нужно приобретать объект целиком — он может купить токенизированную долю и при желании продать ее на вторичном рынке. Это открывает рынок более широкой аудитории и потенциально ускоряет выход из актива.
Однако на текущем этапе реальная ликвидность остается ограниченной. Несмотря на то что RWA-рынок превысил $25 млрд к середине 2025 года, объемы вторичных торгов пока скромны. Это связано с рядом факторов:
- Вторичные рынки токенизированной недвижимости только формируются, обладают ограниченной глубиной и числом участников.
- Маркетмейкеры и провайдеры ликвидности лишь начинают работать с такими активами, особенно на Web3-платформах.
- В фиатной инфраструктуре пока нет полной правовой определенности в вопросах торговли токенизированными активами, что тормозит массовое внедрение.
Тем не менее, тренд позитивный. Web3-платформы создают основу для P2P-ликвидности, появляются новые централизованные и децентрализованные RWA-маркетплейсы. Кроме того, институциональные игроки начинают проявлять интерес к формированию рынков вокруг регулируемых токенов.
В итоге, токенизация действительно создает фундамент для повышения ликвидности, но масштабная реализация этого потенциала пока впереди. Для того чтобы ликвидность стала реальным, а не только теоретическим преимуществом, необходим дальнейший рост регулируемых торговых площадок, развитие протоколов ликвидности и обеспечение кроссчейн-совместимости. Именно эти элементы станут ключом к полноценной реализации преимуществ токенизированных активов на практике.
Каковы основные преимущества токенизации для инвесторов? К примеру, насколько востребован формат фракционного владения у конечных пользователей?
Токенизация открывает частные рынки так, как мы этого раньше не видели. То, что ранее было прерогативой институциональных инвесторов — премиальная недвижимость, инфраструктура и другие высокоценные активы — теперь становится доступным для рядовых инвесторов благодаря механизму долевого владения. Это серьезное изменение. Теперь розничные инвесторы наконец-то могут получить долю в сделках, которые раньше были для них полностью недосягаемы, в то время как владельцы активов получают новые способы монетизации или выхода из владения, не дожидаясь полной продажи или рефинансирования.
Эта трансформация становится еще более значимой благодаря гибкости, которую она дает. С токенизированными активами инвесторы могут покупать долевые части и — что особенно важно — легче торговать ими или выходить из позиции. Это сочетание статуса и ликвидности — возможность владеть долей в премиальном девелоперском проекте и при этом сохранять опцию перебалансировки или частичного вывода средств.
Но ценность токенизации выходит за рамки доступа и гибкости. Она придает структуру ранее неликвидным активам, используя соответствующие юридические механизмы и регулируемые SPV-структуры. Платформы внедряют надежные инструменты KYC и верификации инвесторов, чтобы экосистема оставалась безопасной и соответствовала требованиям регуляторов. И это работает — спрос на долевое владение продолжает расти.
По данным платформы RWA.xyz, к середине 2025 года рынок токенизированных реальных активов достиг ориентировочно $24 млрд. Этот рост отражает как повышающуюся регуляторную ясность, так и растущий интерес инвесторов к альтернативным активам. По мере развития цифровых платформ и появления новых торговых площадок долевое владение стремительно становится предпочтительным способом входа на рынок для нового поколения инвесторов.
Насколько активен вторичный рынок токенизированной недвижимости сегодня? Можете поделиться инсайдерским мнением?
Рынок развивается, но находится пока еще на ранней стадии. Большая часть перепродаж сейчас происходит на институциональном уровне — с участием активов, приносящих доход. Платформы для розничных инвесторов начинают появляться, но здесь наблюдается дисбаланс — интерес со стороны покупателей есть, но владельцы активов пока не осуществляют их токенизацию.
Полноценный вторичный рынок сформируется тогда, когда платформы упростят процесс листинга для владельцев активов, а покупатели смогут доверять качеству и юридической обеспеченности токенов. Когда предложение станет более динамичным, вторичный рынок станет значительно более активным.
Инвесторы как из Web3-среды, так и с традиционным фиатным капиталом уже готовы участвовать, но предложение пока отстает. Чтобы привлечь обе стороны, маркетплейсы должны сделать приоритетом регуляторное соответствие, прозрачность и стимулы для ликвидности.
Многие крупные проекты в сфере токенизации недвижимости, включая Alt DRX, не используют криптовалюты, хотя именно пользователи, знакомые с криптовалютой, более положительно относятся к токенизации. С чем это связано и есть ли запрос на добавление подобной опции среди пользователей вашей платформы?
Токенизацию и криптовалюту часто путают, но это разные концепции. Их объединяет использование блокчейн-технологий, но токенизация не требует криптоплатежей для своей реализации.
В Alt DRX, например, мы используем фиатную платежную инфраструктуру, поскольку она обеспечивает соответствие требованиям регулирования и юридическую определенность. Недвижимость — это строго регулируемая отрасль, и во многих юрисдикциях необходима проверка личности, соблюдение KYC/AML и документальное подтверждение источника средств — все это сложнее стандартизировать при использовании криптовалют.
Работа с фиатом упрощает юридическую интеграцию с локальными земельными реестрами и законами о ценных бумагах. Тем не менее, спрос на криптоинтеграцию растет, особенно со стороны инвесторов из Web3-среды и международных покупателей. Ключевое новшество заключается не в способе оплаты, а в ончейн-владении и автоматизации через смарт-контракты — платежный уровень должен предоставлять возможность выбора, а не ограничение.
Криптовалюта, в данном контексте, это лишь средство. Токенизация — это цифровое подтверждение прав собственности и для ее успешного осуществления платежный уровень должен быть гибким, но юридическая структура — устойчивой.
Каким вы видите рынок токенизации недвижимости в обозримом будущем? Каковы, на ваш взгляд, основные драйверы его развития и преграды на этом пути?
Токенизация недвижимости больше не является спекулятивной темой. Инфраструктура формируется, регулирование догоняет, и интерес сохраняется как со стороны как институциональных, так и со стороны розничных участников.
Мы находимся в переходной фазе, когда ранние примеры использования подтверждают жизнеспособность модели. Следующие несколько лет будут посвящены масштабированию — обеспечению бесшовного выпуска, развитию соответствующих требованиям вторичных рынков и интеграции с существующими финансовыми системами.
Речь идет не о замене традиционного рынка недвижимости, а о том, чтобы сделать его более эффективным, доступным и глобальным. Токенизация обладает потенциалом демократизировать доступ к инвестициям в недвижимость, модернизировать финансовые структуры и объединить Web2- и Web3-решения в юридически соответствующем, прозрачном и масштабируемом формате.
