Растет популярность криптовалюты на рынке жилья, меняя способы покупки и продажи недвижимости. Однако это является закономерным следствием общего тренда на принятие цифровых активов.
По состоянию на середину 2025 года более 659 млн человек во всем мире — примерно каждый тринадцатый — используют криптовалюту. Более того, резко возрос интерес к ней со стороны институциональных и частных инвесторов. Например, объем транзакций со стабильными монетами достиг $8,5 трлн во втором квартале 2024 года, что более чем в два раза превышает квартальный объем транзакций Visa и свидетельствует о потенциале использования криптовалюты для крупных платежей.
Эти тенденции в сочетании с ростом состоятельных криптоинвесторов — число криптовалютных миллионеров выросло на 95% в 2024 году, а число владельцев значительных криптовалютных активов выросло примерно на 45% в течение 2024 года. Благодаря этому формируются условия для того, чтобы криптовалютные сделки с недвижимостью преодолели порог в $1 млрд.
Об этом стоит поговорить подробнее.
Формирование рынка за счет первопроходцев
Первые покупки жилья с использованием Bitcoin датируются серединой 2010-х годов. Знаковая сделка в Великобритании в 2017 году и первая сделка с использованием BTC в Техасе в 2021 году продемонстрировали жизнеспособность этой технологии, даже зафиксировав цены в земельных реестрах, поддерживающих блокчейн.
В США частные покупатели начали использовать криптовалюту еще в 2020 году. Один из примечательных примеров связан с тем, что медиамагнат Майкл Аррингтон купил пентхаус в Майами-Бич в 2021 году за 22,5 млн, оплатив покупку первой криптовалютой. Эти громкие случаи привлекли внимание общественности и укрепили доверие к цифровым активам в качестве платежного средства.
В то же время появились PropTech-платформы, которые соединяют криптовалюту и недвижимость. Например, блокчейн-компания TEKCE, занимающаяся недвижимостью, в 2017 году осуществила первую в Турции сделку по продаже квартиры за BTC и сообщает, что с тех пор она содействовала криптовалютным платежам в более чем 2500 сделках с недвижимостью.
Такие ранние успехи создали доказательство концепции и привлекли состоятельных держателей криптовалюты к недвижимости. В то же время они также выявили препятствия, в числе которых были волатильность и правовая неопределенность, что побудило отрасль разработать более совершенные процессы оплаты.
К 2024 году наблюдатели отметили появление криптовалютных ипотечных и эскроу-сервисов, а также платформ токенизации.
Короче говоря, первые пользователи проложили путь. Их сделки — часто с элитной недвижимостью или зарубежными домами — показали, что цифровая валюта позволяет эффективно перемещать крупные суммы, заложив основу для более активного использования криптовалют на рынке недвижимости, наблюдаемого в 2024–25 годах.
Ключевые достижения и показатели 2024–2025 годов
В 2025 году количество сделок с недвижимостью с использованием криптовалюты продолжает резко расти. По данным FinTech-компании ABFSwap, более 20% сделок с недвижимостью на ее платформе в 2024 году были профинансированы с помощью криптовалюты. Это отражает более чем трехкратный рост предложений по продаже недвижимости за криптовалюту с 2021 года. На глобальном уровне несколько ключевых показателей иллюстрируют эту динамику.
Объявления с оплатой в криптовалюте
К началу 2025 года примерно 3–5% европейских объявлений о продаже недвижимости — около 1500–2000 объектов — предполагали возможность оплаты при помощи криптовалюты. В основном это были элитные дома стоимостью более €1 млн.
В США эта доля оценивается в 7–10 %, что свидетельствует о более глубокой интеграции криптовалют на определенных рынках. Эти процентные показатели неуклонно растут — согласно отраслевым отчетам, с 2021 по 2024 год в Европе утроилось количество предложений, в которых допускалась возможность использования криптовалют.
Объемы продаж
Хотя официальные глобальные данные отсутствуют, отдельные брокеры сообщают о бурной активности. Например, испанская компания Spain Homes в октябре 2024 года завершила 15 сделок по продаже жилья, оплаченных криптовалютой, по средней цене около €500 000 за каждую. В январе 2025 года компания ABFSwap зафиксировала на своем сайте покупку дома на Кипре за €1,2 млн, оплаченную криптовалютой.
Что касается кредитования, то FinTech-компания Milo из Майами, которая предлагает 30-летние ипотечные кредиты под залог Bitcoin, сообщила, что к началу 2025 года объем ипотечных кредитов c криптовалютным обеспечением превысил $65 млн, а общий объем криптовалютных кредитов по всем продуктам составил более $250 млн. Milo также отмечает, что клиенты «накопили дополнительно $50 млн в BTC», избегая вынужденной продажи криптовалюты для первоначального взноса.
Демографические данные покупателей
Современные пользователи криптовалюты, как правило, молоды и хорошо разбираются в технологиях. Данные отрасли показывают, что 94% владельцев криптовалюты — это миллениалы или представители поколения Z, то есть именно те демографические группы, которые более всего заинтересованы в приобретении собственного жилья. Многие из этих покупателей теперь предпочитают криптовалютные платежные системы при инвестировании в недвижимость.
В верхнем сегменте рынка взрывной рост объема криптовалютного капитала порождает новый класс покупателей элитной недвижимости — число людей, обладающих «значительными средствами в криптовалютах», в 2024 году выросло на 45%. Эти средства все чаще направляются в недвижимость как средство сбережения и хеджирования, особенно на стабильных рынках.
Эффективность транзакций
Одним из преимуществ криптовалюты являются более низкие комиссии и более быстрое проведение расчетов. Традиционно при покупке недвижимости за рубежом банковские комиссии составляют 2–5%, но при переводе криптовалюты комиссия обычно составляет около 1% или менее. В крупных блокчейн-сетях переводы проводятся за считанные минуты, а при сделках на крупные суммы более €1 млн экономия может составить десятки тысяч евро.
На практике, один покупатель сэкономил около €44 000 на комиссиях, оплатив покупку дома стоимостью €1,2 млн криптовалютой. Такие преимущества, хотя и носят технический характер, оказывают реальное влияние на интерес покупателей и поток сделок.
В совокупности эти показатели демонстрируют, что использование криптовалюты при покупке жилой недвижимости более не является чем-то новым. На популярных рынках — элитные кондоминиумы в Майами, виллы в Испании или на Кипре, горные курорты в Японии или Турции — оплата криптовалютой теперь является обычной практикой для некоторых покупателей.
Хотя точные суммы остаются конфиденциальными, рост числа сделок на миллионы долларов и расширение доли рынка потенциально приведут к тому, что общий объем сделок с недвижимостью в криптовалюте в 2025 году превысит отметку в $1 млрд.
Востребованные рынки, платформы и участники
Тенденция на использование криптовалют в сделках с недвижимостью является глобальной, но распределяется неравномерно. Среди наиболее заметных центров и игроков можно выделить несколько стран и регионов.
США: Флорида, Техас, Калифорния
Первая сделка по продаже недвижимости с использованием криптовалюты во Флориде была организована блокчейн-сервисом Propy в 2022 году.
Поскольку Майами и Майами-Бич стали популярными местами для криптовалютных платежей, девелоперы теперь продают квартиры криптовалютным инвесторам, а в городах проходят конвенции по криптовалютному финансированию.
По всей стране состоятельные владельцы криптовалюты являются активными покупателями — сделка Аррингтона в Майами на сумму $22,5 млн и другие покупки на шестизначные суммы попадают в заголовки новостей, а спрос удовлетворяют американские платформы, такие как Milo, и криптовалютные брокеры.
Европа: Испания, Португалия, Мальта, Кипр, Германия
Южная Европа лидирует благодаря благоприятному регулированию и инвесторам, хорошо разбирающимся в криптовалютах.
Испания, особенно прибрежные курорты, вызывает большой интерес со стороны международных покупателей криптовалют. 15 сделок, заключенных Spain Homes за месяц, иллюстрируют эту тенденцию.
Открытая налоговая политика Португалии также привлекла криптовалютных миллионеров, покупающих дома, но значительная часть этих сделок была заключена до 2024 года.
В Северной Европе такие страны, как Германия, становятся все более привлекательными по мере роста популярности криптовалют. Во всех случаях дружественные к криптовалютам застройщики и агентства, часто осуществляющие прямой онлайн-маркетинг, указывают конкретные варианты оплаты в BTC или ETH.
Ближний Восток: Дубай и ОАЭ в целом
Дубай позиционирует себя как значимый криптовалютный центр в сфере недвижимости. В мае 2025 года на рынке Дубая было заключено 18 700 сделок на общую сумму 66,8 млрд дирхамов ($18,2 млрд), что на 44% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Этот бум совпадает с крупными инициативами в области блокчейн-решений. Так, крупнейший застройщик эмирата (MAG) подписал соглашение на $3 млрд о токенизации элитных проектов, а дубайский регулятор VARA одобрил новые руководящие принципы токенизации реальных активов (RWA).
Ведущие девелоперские компании теперь открыто принимают BTC, ETH и даже стейблкоины. Соседний Абу-Даби и другие регионы Персидского залива также изучают возможности продажи криптовалют, хотя Дубай продвинулся в этом направлении дальше всех.
Азиатско-Тихоокеанский регион (Япония, Юго-Восточная Азия)
Крупнейшие экономики Азии пробуждаются к криптовалютной недвижимости. Например, в Японии национальный застройщик Open House Group в 2025 году начал принимать BTC и ETH для покупки недвижимости — это первая крупная азиатская компания, которая пошла на такой шаг. Это решение ориентировано на иностранных инвесторов, которые ищут более простые трансграничные сделки.
В Китае и Гонконге криптовалюта ограничена для внутреннего использования, но в соседних рынках — таких как Сингапур и Малайзия — действуют нишевые сервисы по продаже недвижимости за криптовалюту.
В странах Юго-Восточной Азии, где наблюдается высокий уровень принятия криптовалют, ряд урбанистических проектов — в частности, реализуемых во Вьетнаме и Таиланде — внедряют механизмы поддержки криптовалютных платежей, но достоверные данные по масштабам и эффективности подобных инициатив пока что отсутствуют.
Платформы и брокеры
На рынке уже действует ряд специализированных торговых площадок и сервисных компаний — приведенный перечень носит иллюстративный характер и не является исчерпывающим:
- CryptoRealEstate.cc объединяет тысячи глобальных объявлений о продаже недвижимости, которые можно приобрести за криптовалюту, связывая покупателей, продавцов, агентства и застройщиков по всему миру;
- Propy создала в США блокчейн-платформу для оформления прав собственности и эскроу, поддерживаемую Coinbase Custody, которая позволяет беспрепятственно осуществлять сделки с использованием криптовалюты и традиционных средств в таких штатах, как Флорида, Аризона и Колорадо;
- RealT, Lumia.org и аналогичные платформы токенизации позволяют инвесторам покупать доли жилой недвижимости с помощью криптовалютных платежей;
- поставщики бэкэнд-инфраструктуры, такие как CoinsPaid, создают важную основу для криптовалютных платежей в сфере недвижимости.
Подобные платформы профессионализируют сделки с криптовалютной недвижимостью, обеспечивают KYC, автоматический обмен криптовалют на фиатные валюты и обеспечение соблюдения законодательства, чтобы сделать транзакции беспроблемными.
Что дальше?
Правовая и нормативная ясность
Одним из важнейших факторов, определяющих будущее криптовалют в сфере недвижимости, является регулирование. В США законодатели продолжают обсуждать, как относиться к стейблкоинам — решение, которое может иметь серьезные последствия для трансграничных сделок на рынке недвижимости. Отраслевые профессионалы по-прежнему ждут более четких налоговых рекомендаций по криптовалютным сделкам с недвижимостью.
В Евросоюзе регламент MiCA, вступивший в силу в 2023 году, начинает вселять в институциональных покупателей больше уверенности в криптовалютных активах.
На Ближнем Востоке лидирует Дубай — недавно введенные законы о токенизированной недвижимости и лицензированных криптовалютных биржах явно поддерживают этот развивающийся рынок.
Во всем мире ожидается, что регулирование постепенно догонит технологии, что приведет к появлению более широкого спектра криптовалютных ипотечных продуктов, стандартизации процессов эскроу и прояснению вопросов применения налогов на прирост капитала и недвижимость к сделкам, финансируемым криптовалютой.
Инфраструктура и инновации
Базовые технологии активно развиваются. Токенизация — процесс разделения недвижимости на торгуемые цифровые доли — уже тестируется в таких странах, как ОАЭ и Япония. Эти инициативы направлены на расширение доступа к владению недвижимостью, позволяя инвесторам покупать доли домов, подобно покупке акций.
В то же время инфраструктура криптовалютных платежей становится все более практичной. Стейблкоины и криптофиатные шлюзы, такие как CoinsPaid.com, теперь предлагают практически мгновенное расчеты при закрытии сделки. Также следует учитывать такие аспекты, как гарантированные обменные курсы и возможность мгновенного обмена криптовалюты на фиатную валюту.
Услуги эскроу на основе смарт-контрактов также набирают популярность, позволяя осуществлять условные расчеты, например, высвобождать средства только после передачи права собственности, что снижает риски как для покупателей, так и для продавцов.
Изменение демографии покупателей
Профиль покупателей недвижимости, использующих криптовалюту, меняется. Изначально в этом секторе доминировали состоятельные частные лица, которые осуществляли крупные разовые инвестиции в материальные активы. Но в 2025 году наблюдается более широкое участие. Некоторые семьи теперь используют криптовалютные активы для инвестирования в недвижимость, которая приносит стабильный доход. Другие страхуются от инфляции, инвестируя в недвижимость.
Миллениалы и поколение Z, выросшие с цифровыми активами, также массово выходят на рынок. Эти покупатели, для которых цифровые технологии являются чем-то естественным, все чаще ожидают, что платформы по продаже недвижимости будут поддерживать платежи в криптовалюте, а некоторые агентства теперь даже предлагают скидки за использование цифровых активов.
В странах с высоким уровнем проникновения криптовалюты, таких как некоторые государства Латинской Америки, Африки или Юго-Восточной Азии, можно увидеть появление нишевых рынков недвижимости, работающих с криптовалютой, особенно для трансграничных сделок, осуществляемых с помощью стейблкоинов.
Рыночные тренды, за которыми стоит следить
От премиального сегмента к массовому рынку
До сих пор большинство сделок с недвижимостью с использованием криптовалюты были сосредоточены в сегменте элитной недвижимости, где средняя цена часто превышала €500 000, как показывает опыт Spain Homes. Но ситуация начинает меняться.
Ожидается, что в 2025 году криптовалюта станет популярной в сегменте недвижимости среднего ценового диапазона, поскольку небольшие застройщики и пригородные проекты начнут принимать цифровые активы. Некоторые компании даже предлагают полное криптовалютное финансирование для покупателей со средним доходом, используя цифровые активы в качестве залога.
Токенизированная собственность и инвестиционные фонды на основе недвижимости
Долевое владение недвижимостью с помощью токенизированных активов становится все более актуальным. Несколько американских и европейских платформ теперь позволяют инвесторам добавлять в свои портфели жилую недвижимость, используя для этого криптовалюты.
В 2024 году ряд инвестиционных фондов на основе недвижимости привлекли инвестиции в стабильные монеты для токенизации своих арендных активов. Если регулирование будет развиваться соответствующим образом, такие платформы, как RealT или Property Token, могут открыть глобальный доступ к акциям односемейных домов, используя для этого блокчейн-технологии.
Выход на новые рынки
Следующая волна роста может прийти из стран с упрощенными системами регистрации прав собственности и благоприятной регуляторной средой для криптовалют. В Восточной Европе, включая Польшу и Чехию, наблюдается рост интереса к цифровым активам, и некоторые брокеры даже предлагают бонусы в BTC, чтобы привлечь покупателей.
Сингапур, где доля владельцев криптовалюты в настоящее время превышает 24%, также изучает возможность покупки недвижимости с помощью стейблкоинов, хотя этот процесс еще находится на ранней стадии. В Латинской Америке самое активное распространение криптовалют и растущий интерес к блокчейн-реестрам земельных участков отмечаются в Бразилии, что может вывести эту страну в лидеры по внедрению криптовалютных платежей в сферу недвижимости.
Влияние криптовалютного капитала на стоимость жилья
Исследователи начинают наблюдать то, что некоторые называют «эффектом криптовалютного богатства». В 2024 году в округах США с более высокой концентрацией владельцев криптовалюты рост цен на жилье был немного выше, чем в среднем по стране.
Хотя эта корреляция не является доказательством причинно-следственной связи, она отражает растущее влияние цифрового богатства на традиционные рынки, особенно на рынок недвижимости. По мере того как криптовалюта будет становиться все более распространенной среди розничных инвесторов, она может стимулировать рост активности покупателей жилья на недооцененных или развивающихся рынках.
Сделки на миллиард долларов: слишком серьезный сигнал, чтобы его игнорировать
К 2025 году криптовалютные платежи на рынке жилой недвижимости превратились из маргинальной новинки в популярную опцию. Первые пользователи способствовали постепенному принятию самой идеи покупки недвижимости за криптовалюту и стимулировали таких новаторов, как TEKCE и Propy.
В 2024–25 годах рынок укрепился — тысячи объектов недвижимости теперь продаются за BTC, ETH или стейблкоины, а объемы транзакций демонстрируют значительный рост, хотя и остаются относительно небольшими по сравнению с традиционными объемами сделок на рынке недвижимости. Появляются криптовалютные платформы, которые выдают ипотечные кредиты, обеспечивают трансграничные переводы и токенизированное владение, а регулирующие органы разрабатывают более четкие рамки для криптовалютной деятельности, связанной с недвижимостью.
В перспективе рынок должен увидеть:
- более глубокое проникновение — больше домов среднего ценового сегмента, продаваемых за криптовалюту;
- более широкое участие — больше молодых покупателей и глобальных инвесторов;
- более тесную интеграцию технологических решений и регулирования в таких сферах, как токенизированные права собственности, блокчейн-финансирование и пр.
В итоге ключевым моментом станет удовлетворение потребностей покупателей — повсеместное предложение участниками рынка недвижимости вариантов оплаты криптовалютой в качестве дополнительной опции.
Если подытожить, криптовалютные платежи при покупке жилья становятся реальностью. С учетом того, что на данный момент объем криптовалютных сделок на рынке приближается к психологически важной отметке в миллиард долларов, следующие этапы развития отрасли будут опираться на этот фундамент.
